市人大常委会预算工作委员会

　　廉租房建设项目是保障和改善民生的标志性工程，是我市“为民办实事”的十件实事之一，对调整住房结构、稳定市场房价、促进社会和谐有着十分重要的作用。根据今年工作计划，我委对2010-2011年市本级廉租房建设资金的安排和使用情况进行了专题调查，听取了市住建局、武陵区住保办廉租房建设资金管理及项目建设情况汇报，实地察看了在建的和已建成的廉租房项目，现将调查情况报告如下：

　　一、基本情况

　　常德市各级党委、政府高度重视，采取多种措施，完善制度、规范管理、加强监督，有效改善了低收入人群和居住困难家庭的居住状况。

　　（一）2010年廉租房建设及资金安排情况。

　　1、项目建设计划及完成情况。2010年省政府下达我市新增廉租住房6000套的考核任务，其中市对市本级下达指标1045套。2010年市本级实际完成1065套（武陵区820套，经开区245套），分别完成计划的102.5％和100％。

　　2、资金筹措情况。2010年，通过争取上级补助、市本级财政预算、区财政分担等方式筹资4028.6万元。一是中央按照400元/㎡的标准补助，争取中央投资补助廉租房部分1147.6万元；二是地方自筹2578万元；三是中央专项补助和省级补助部分。争取中央专项补助1476万元，争取省级补助205万元，除足额发放租赁补贴927万元和用于补贴购房451万元外，结余资金303万元用于廉租房建设。

　　（二）2011年廉租房建设及资金安排情况

　　1、项目建设情况。2011年，省政府下达我市新增廉租住房9000套的考核任务。市本级计划新建廉租房1400套。至7月份止，武陵区沙港小区232套已开工，706套进入招投标程序；经开区36套进入招投标程序，200套在报建过程中，164套在办理征地手续。

　　2、资金筹措情况。2011年，市本级廉租房预计筹资12215万元：一是中央和省投资补助2770万元；二是地方财政投入6061万元；三是实行共有产权筹资3384万元。

　　（三）资金管理情况

　　1、建立了保障制度。我市自2009年以来，先后制定了《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》、《常德市住房保障工作考核办法》等规范性文件，从项目的立项、报建、施工到入住对象的资格审查、入住都形成了较为规范和完善的制度体系，为我市的住房保障建设提供了保证。

　　2、加强了资金管理。一是实行专户、专账管理。市财政局设立住房保障资金管理专户，建立专账、统一管理、封闭运行、滚存使用，只有符合政策规定的支出才能在账户上支出，确保资金不被挪用；二是实行收支两条线管理。上级各项补助、地方财政资金、租金收入等严格按照收支两条线管理，资金全部缴入专户，支出通过专户拨付；三是实行按项目进度拨款。资金拨付由住保和财政部门共同确定，项目建设投资须进行财政评审，按进度拨付资金。建设项目达到“正负零”时拨付总投资的30%，封顶后拨付到总投资的70%，验收后拨付到90%。

　　3、规范了操作流程。为确保住房保障项目有序推进，我市实行了“管办分离”，明确了各自的职责，规范了操作流程。2010年10月，市住保办向武陵区和经开区分别移交了廉租房的建设与后期管理职能，同时区财政承担部分配套资金。2011年元月，保障房建设与管理工作由市房管局移交到市住建局。我市按照“应保尽保、逐年保障”的原则，按照“三审二公示”严把准入关：即社区初审、街道办事处（镇政府）复审、住保办终审，社区初审公示、终审公示，同时每年都对保障对象进行年审，了解已保对象的收入、住房等变化，每年都合理制定当年保障条件和标准，确保公开公平。

　　二、存在的困难和问题

　　虽然我市廉租房建设推进顺利，进度加快，成效明显，但也存在一些困难，需加大力度关注机制问题、资金问题、进度问题、分配问题，做好拆迁及建设项目的配套工作等。

　　（一）保障任务重，刚性需求量大。一是政策要求严，工作责任重。廉租房建设既是经济任务，又是政治任务。今年，全省建设任务为44.72万套，超过“十一五”时期总和，总量居全国第五、中部地区第二。各地必须在11月底以前全面开工，对资金、土地不落实，政策措施不到位，进度达不到要求的，要对政府负责人问责。二是应保障对象多，刚性需求量大。我市人均居住面积虽然达到了30多㎡，但住房保障覆盖面仅7%，与中央提出的20%的目标还有较大差距，部分中低收入家庭的住房问题仍然很突出。到“十二五”末，全市应保障对象有8.95万户，其中市城区2.97万户，保障性住房的刚性需求量大。

　　（二）配套任务重，筹资难度大。一是地方政府配套压力大。近几年，我国保障房建设大提速，中央投资补助增多，同时要求地方政府配套的资金也不断增加。“十二五”期间，全市计划建设保障性住房8.15万套，约需投入60多亿元，资金缺口巨大。二是社会资本参与的积极性不高。由于廉租房项目难以盈利，靠租金收入根本无法收回投入成本，很难打破社会资本进入保障房建设的瓶颈。三是廉租房建设难获银行资金青睐。一方面，2011年以来，商业银行信贷资源受到严格控制，有限的信贷资源必定要追逐高利润的项目；另一方面，保障房贷款风险大，不少商业银行望而却步。

　　（三）项目进度较慢，建设管理压力大。一是缺乏统一规划。为争取中央投资，在前期准备不充分的情况下申报廉租房项目，国家计划下达后，被动操作，进度缓慢。二是项目报批周期长。建设保障性住房需要大量土地，在国家对土地供应控制较严的情况下，项目用地审批周期长。加上办理其他前期手续也需较长时间，直接影响了项目进度。三是项目征地拆迁难。国家已禁止强拆，拆迁工作难度加大。由于部分项目征地拆迁难，影响了项目开工。四是工程建设管理有待加强。项目建设工程质量重视不够，质量责任管理不到位，招投标程序欠规范、安全投入不足、质量检测不到位、压缩合理工期、监理不落实等现象时有发生，项目分户验收、综合验收落实不到位。五是配套设施欠完善。保障性住房选址相对较偏，城市规划道路主干网、市场未形成，进出道路及燃气、有线电视、供电等基础设施欠完善，不便居民的出行与生活。

　　（四）资格审查难度大，工作任务重。一是未建立应保障对象信息库，无法进行常态管理。由于保障对象的资格认定涉及到收入水平、住房状况、就业状况、户籍管理等多项信息，而这些信息分别掌握在不同的部门，且不断动态地变化着，部门之间缺乏及时、有效的信息共享机制。二是工作人员严重不足，资格审查力不从心。各级住保部门的大部分人员属于临时抽调，人手少且不稳定。为确保任务完成，拆迁面积增多，征地范围扩大，入住对象增多，工作压力和难度同步增大。

　　（五）职责不清晰，后续管理有隐患。一是管理主体不明确。目前我市廉租房建设正进入高峰期，在后续管理方面，虽然市住保办已将后勤保障职能移交给武陵区、经开区，但在责任上仍以市里为主，不利于调动武陵区、经开区和社区的积极性，不利于发挥社区组织贴近廉租住户，熟悉廉租住户情况的管理优势。二是日常管理难度很大。廉租房集中安置易形成“城中村”现象，引发社会问题。将不同社区的廉租户集中在一起，改变了其原有的就业渠道，子女就学也受影响。个别廉租房住户素质较低，故意损害房屋装修及其他公共设施，有的小区盗窃案频发，给廉租房管理带来治安隐患。三是租金收取存在欠缴拒缴现象。少数廉租房住户以各种理由拒缴租金、水电费等，形成较大额度的欠账。四是退出机制操作难。由于个人信用制度尚不健全，家庭收入信息不透明，住保部门很难掌握低收入家庭的真实收入情况，家庭收入发生变化、不符合条件的家庭不能及时退出保障范围，造成了廉租房只进不出的现象。

　　三、几点建议

　　廉租房建设既是民生工程，又是民心工程；既是安居工程，又是文化工程。要做到多部门配合，建立健全政策体系、筹资机制、管理机制、监督机制、可持续发展机制等。现提出以下建议：

　　（一）构建完善的廉租房政策支持体系。一是制定符合实际、可持续发展的廉租房建设总体规划。在制定廉租房建设规划时，应充分考虑土地使用状况，提前做好建设用地储备，选址布局上应尽量避免拆迁困难地块。对廉租房的连片建设应慎重决策，在充分考虑便民、安全、适用及人文环境的基础上宜分散安置，提高商品房混建廉租房的比例。二是落实建设优惠政策。按规定减免廉租房建设的相关税费，在建设程序审批上开设“绿色通道”。应提早确定下年度的建设项目，在选址、征地、报建等前期工作上积极支持，确保项目尽早开工，确保充足的建设工期。三是积极推进共有产权政策。积极推进共有产权建设与管理的新模式，这种租售并举的保障方式既有利于缓解配套压力，又能有效解决后期管理问题，还能通过资金滚动促进项目建设，提升保障能力，一举多得。四是大力推行货币补贴政策。鉴于目前廉租房只进不出、不易管理的弊端，应在市城区大力推行低保家庭实物配售货币补贴工作，由暗补改为明补，通过发放购房补贴，在税费等方面给予优惠等方式，支持城市低保家庭以自主购房方式解决住房问题。六是执行异地配建政策。湖南省政府已出台异地配建政策，我市应尽快执行。凡挂牌出让的商品房用地项目，按照项目总建筑面积的5%配建保障性住房，其中廉租房不小于2%，公租房不小于3%；不宜配建的，由房地产开发企业自行组织，也可按应配建项目当地的工程造价出资、由住保部门组织异地建设，可缓解一部分资金压力。七是试行企业融资建设廉租房政策。为拓宽资金筹措渠道，可以参照重庆公租房建设管理模式，引导企业融资建设廉租房，按照项目总建筑面积的10%-15%配套商业设施，回笼资金用于偿还项目建设贷款。既方便住户生活，提供部分就业机会，又能全面提升小区生活质量。

　　（二）构建全方位的廉租房筹资长效机制。要建设好廉租房，资金是关键，要多渠道筹集资金，加大建设力度，把群众最大的安居工程落实到位。一是政府要加大投入。政府要加大财政预算安排力度，按照规定的渠道和标准筹集建设资金。住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后，应全部用于廉租房建设；土地出让收入中用于保障性安居工程建设的资金不得低于土地出让总价款的5％，并实行分笔缴纳，专账管理，专款专用。二是鼓励银行贷款支持。应通过政府贴息、资产抵押担保等方式，解决银行的后顾之忧，使廉租房建设获得银行贷款支持。三是引导社会资本进入。充分运用土地供应、投资补助、税费优惠等政策，吸引机构投资者、房地产开发企业及其它社会投资参与保障房建设、运营和管理。建立社会投资保障住房的权益转让、投资回收机制，对社会投资者投资建设的保障住房，约定经营期满后，允许上市交易或政府回购。四是创新融资机制。湖南省在全国率先设立了保障性安居工程投资公司，提供保障性安居工程专用融资平台。我市应加强与省保障性安居工程投资公司的衔接，加大融资力度，建立健全融资平台，争取进入省投资公司的融资“笼子”。

　　（三）构建全过程的廉租房建设监管体系。对廉租房的选址、设计、施工、验收要实行全过程监管。一是优化房型设计。学习借鉴先进设计理念，按照节能节地、安全舒适等要求，力争将保障房建成功能齐全、方便舒适的“舒心房”。在小面积内设计出好的户型。二是加强项目监管。住建、财政、审计等部门要加强监管，财政部门要对资金流向、使用情况进行督查，审计部门要对廉租房建设项目进行全过程跟踪审计，确保资金在安全范围有效运行。住建部门要严格执行招投标程序，加强质量管理的组织领导，建立健全质量责任制，严格基本建设程序和质量管理制度，开展质量执法检查；要对廉租房建设全过程实施最严格的质量监督管理。三是搞好配套设施建设。抓好市政配套，解决好路难行、灯不亮、污水处理不畅等实际问题。抓好公共设施配套，处理好绿化、亮化、休闲等改善小区环境的问题。

　　（四）构建公平的廉租房准入审核和退出机制。廉租房的分配备受社会关注，要特别注意分配过程的公开和透明，让真正的低收入者享受到实惠。一是规范准入审核。首先，要有公平合理的分配方案。应根据我市经济社会发展水平、居民收入、住房状况等合理确定保障对象的具体标准，定期调整并向社会公告。其次，要有真实可靠的信息来源。住保部门应会同民政等部门，进一步完善住房保障管理信息系统和保障性住房档案，对保障对象家庭住房和经济状况进行动态监测。再次，操作程序要保证公开透明。保障对象申报后的排队轮候要规范，工作人员的回访核查要到位。二是健全退出机制。对不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，应按规定退出。对拒不退出的，可依照法律或合同约定申请人民法院强制执行。对以虚假资料骗购骗租的，一经查实，立即责令退出或退还，并取消其再次申请购买或租赁保障性住房资格。

　　（五）构建规范的廉租房后续管理体系。一是改变安置方式。对廉租房尽量采取分散安置，就地安置、就近安置的形式，尽可能保证廉租住户原有的就业渠道、生活方式不受影响。二是采取“属地管理”。政府应把成片建设的廉租房小区纳入社区统一管理，改变廉租点后期管理由住保机构包揽的模式，将住保机构从具体事务中解脱出来，专司监管。三是推行分类收租。根据经济条件，按照不同的人群制定适宜的租金标准，分类给予减免。对确实无力缴纳租金的孤寡老人、伤残人员家庭，经调查核实，在社区公示无异后，实行“零租金”。四是实行灵活物管。根据廉租房小区规模大小和住户意愿，采取物业公司管理、社区管理、住户自己管理等灵活多样的管理方式，逐步使廉租房后期管理走上社会化的良性轨道。

　　二0一一年七月十五日

（编辑：曾环石）