《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·一次审议稿）》公开征求意见

《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·一次审议稿）》已经市八届人大常委会第二十次会议审议。为充分践行全过程人民民主，进一步扩大公众有序参与立法，最大限度聚民智、汇民意，提高立法质量，现将《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·一次审议稿）》公布，公开向社会征求意见。社会各界人士如有修改意见和建议，请于2024年8月12日前反馈至常德市人大常委会法制工作委员会，我们将对您的意见建议认真整理研究。

单  位：常德市人大常委会法制工作委员会

地  址：常德市武陵区洞庭大道1227号

邮  编：415000

电话（传真）：0736-7260223（0736-7260143）

电子邮箱：cdrdfzw@163.com

附件1：《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·一次审议稿）》

附件2：《关于<常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案）>的说明》

常德市人大常委会法制工作委员会

                        2024年7月12日  

附件1：

常德市住宅小区物业服务监督若干规定

（草案）

第一条〔立法目的、依据〕  为了提升住宅小区物业服务水平，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。　　

第二条〔立法原则〕  住宅小区物业服务监督遵循党建引领、业主自治、政府监管、专业服务、科技支撑、质价相符、公平公开、权责一致的原则。　　

第三条〔政府、部门职责〕  住房和城乡建设部门主管本行政区域内物业服务的指导和监督管理工作。　　

发展和改革、工信、公安、司法行政、财政、市场监督管理、应急管理、城市管理、消防救援等部门应当按照各自职责做好相关工作。　　

街道办事处、乡镇人民政府负责协调和监督辖区内住宅小区物业服务活动，并应当做好下列工作：　　

（一）组织、协调、指导、监督业主大会的成立和业主委员会的选举、换届及备案；　　

（二）指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责；　　

（三）参与物业承接现场查验，物业服务项目的移交和接管，专项维修资金的管理；　　

（四）指导、监督物业服务企业依法履行义务；　　

（五）法律、法规规定的其他工作。　　

居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。　　

市、县（市、区）、街道办事处以及乡镇人民政府应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，充分发挥人民调解基础性作用，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。鼓励、支持物业管理行业协会等有关单位和组织开展物业管理矛盾纠纷调解工作。　　

物业管理行业协会应当加强行业自律，自觉接受有关部门的监督，规范从业行为，提高从业人员整体素质和技能水平，促进物业服务企业依法经营和诚信服务。　　

第四条〔信息平台建设〕  市住房和城乡建设部门应当建立具备备案管理、服务评价、信用考评、投票表决、信息公开及投诉处理等功能的信息管理平台，制定平台相关管理规定。录入平台的个人、企业信息依法予以保护，不得泄露。　　

第五条〔物业服务收费〕  物业服务收费实行政府指导价的，发展和改革部门会同住房和城乡建设部门听取利害关系人意见后，制定物业服务收费标准，对物业服务等级的基准价进行评估、适时调整，并向社会公布。住房和城乡建设部门负责制定住宅小区物业服务等级规范并做好物业服务质量评价工作，市场监督管理部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。　　

第六条〔对业主委员会的监督〕  实行业主委员会工作报告、履职评估和业主委员会成员履职承诺制度。业主委员会及其成员每年应当向业主大会报告工作情况，接受业主大会评议，并向街道办事处、乡镇人民政府报送物业管理工作情况。　　

第七条〔物业管理委员会的职权职责〕  有下列情形之一，街道办事处、乡镇人民政府可以组建物业管理委员会：　　

（一）暂不具备成立业主大会条件的；　　

（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立的；　　

（三）业主委员会任期届满，未能组织换届选举或者换届选举有困难的；　　

（四）业主委员会不能正常履职的其他情形。　　

存在重大安全隐患，且未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的，街道办事处、乡镇人民政府应当组建物业管理委员会。　　

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会成员的二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会的代表担任。物业管理委员会会议应当有过半数成员且过半数业主成员参加。　　

物业管理委员会负责推动选举产生业主委员会，组织业主共同决定物业管理事项，自业主委员会产生之日起自动解散。物业管理委员会任期一般不超过六个月，确有需要可以延期六个月。物业管理委员会的工作要求和职责参照业主委员会有关规定执行。　　

业主有权监督物业管理委员会的工作。　　

第八条〔业主委员会及成员禁止性规定〕  业主委员会及其成员不得有下列行为：　　

（一）挪用、侵占业主共有财产；　　

（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金以及业主共同支付的其他费用；　　

（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人提供的利益、报酬；　　

（四）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；　　

（五）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；　　

（六）擅自决定物业共用部位、共用设施设备的经营收益处分，物业服务企业选聘、续聘、解聘以及物业收费标准等依法应当由全体业主决定的重大事项；　　

（七）拒不执行业主共同决定的事项；　　

（八）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。　　

第九条〔物业服务企业禁止性规定〕  物业服务企业不得有下列行为：　　

（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；　　

（二）擅自提高物业服务收费标准、增加收费内容；　　

（三）擅自处分业主共有财产，擅自利用或者允许他人利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动；　　

（四）物业服务合同终止后，拒绝办理移交手续、退出物业服务区域；　　

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；　　

（六）采取停止供水、供电、供气、供热以及停运电梯、限制业主进出小区等方式催缴物业服务费；　　

（七）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。　　

第十条〔物业使用安全及物业服务企业报告制度〕  发生外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险等危及房屋安全的紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施并报告业主委员会、街道办事处、乡镇人民政府。　　

业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有擅自变动建筑主体和承重结构，损坏、挪用、拆除消防设施、器材，违规改变房屋使用性质等危害房屋使用安全行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时取证并报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。　　

鼓励利用公共收益、维修资金增值收益等购买房屋安全及公共设施维修保险。　　

第十一条〔公示公开内容〕  依法应当公开的事项，物业服务企业、业主委员会应当在物业服务区域内显著位置和信息管理平台同时公示，并及时更新。　　

物业服务企业还应当公示公开下列信息：　　

（一）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员，自动消防系统操作人员的配置情况及基本信息；　　

（二）前期物业服务合同；　　

（三）物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等；　　

（四）前期物业服务期间，物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用情况；　　

（五）建筑消防设施的防火巡查、检查记录及建筑消防设施综合检验、评定情况。　　

业主委员会还应当公示公开下列信息：　　

（一）业主委员会成员基本信息；　　

（二）业主委员会及其成员履职承诺、年度工作报告和评估结果；　　

（三）业主委员会备案信息。　　

第十二条〔经营收益管理〕  物业共用部位、共用设施设备的经营收益，任何单位和个人不得挪用、侵占，物业服务企业、业主委员会或者其他管理人应当在银行开立专用账户进行管理，并自开立之日起十日内向县（市、区）住房和城乡建设部门备案。　　

第十三条〔法律责任一〕  物业服务企业违反本规定第九条第四项，拒绝办理移交手续、退出物业服务区域的，由住房和城乡建设部门责令其限期移交、退出；逾期不改正的，由城市管理部门对物业服务企业予以通报，处一万元以上十万元以下罚款。　　

第十四条〔法律责任二〕  物业服务企业违反本规定第九条第六项，采取停止供水、供电、供气、供热以及停运电梯、限制业主进出小区等方式催缴物业服务费的，由住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部门对物业服务企业予以通报，处一千元以上五千元以下罚款。　　

第十五条〔法律责任三〕  物业服务企业违反本规定第十条，未对危害房屋使用安全行为进行劝阻、制止或者未及时履行报告义务的，由城市管理部门处一千元以上五千元以下罚款。　　

第十六条〔法律责任四〕  物业服务企业违反本规定第十一条，未按规定进行信息公开的，由住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理部门处一千元以上五千元以下罚款。　　

第十七条〔施行时间〕  本规定自  年  月  日起施行。

附件2：

关于《常德市住宅小区物业服务监督若干规定

（草案）》的说明

——2024年6月27日在常德市第八届人民代表大会

常务委员会第二十次会议上

市司法局党组书记  董高群

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

受市人民政府委托，现向市人大常委会报告《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案）》的说明，请予审议。　　

一、立法的必要性　　

1.加强住宅小区物业服务监督，是完善基层治理的需要。住宅小区是居民居住生活的基本单元，也是基层社会治理的基本单元。党的二十大报告指出，要完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能，畅通和规范群众诉求表达、利益协调、权益保障通道，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。中共中央国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等一系列文件，明确要求将住宅小区物业管理纳入基层治理体系，加强党建引领，推动住宅小区物业管理不断创新，提高基层治理水平。　　　

2.住宅小区物业服务监督立法，是回应社会关切的现实需要。住宅小区物业服务立法是市人大常委会和市政府2024年立法计划确定项目，具有必要性和现实可能性。据统计，2023年，先后收到涉及物业管理的人大代表建议、政协委员提案21件，涉及物业管理的信访投诉1000余件，武陵区法院受理的物业管理方面诉讼案件500余件，均呈较快增长趋势。特别是今年南京雨花台“223”火灾事故警醒我们，物业服务不仅关乎能否提供舒适的生活环境，还关乎群众的生命财产安全，但目前业主委员会成立难、物业服务企业退出难等诸多问题突出，现有制度缺乏规制，亟需通过立法破解难题。　　

二、法规草案的起草及审查修改　　

在市人大常委会主导下，由市人大法制委、市人大环资委会同市司法局、市住建局、市应急局、市城管执法局成立了立法专班。3月18日，召开立法专班碰头会，会上确定了法规草案基本框架，正式启动法规草案起草工作。3月至4月，立法专班先后到安乡县、澧县、桃源县、汉寿县、鼎城区、石门县开展基层调研。4月15日至16日，市人大常委会育智副主任带领立法专班成员赴本省怀化市、贵州省铜仁市学习考察。经过多次调研、讨论、修改，形成法规草案。4月19日，市司法局将法规草案在市政府、市司法局门户网站和微信公众号上，面向社会公开征求意见建议。5月，还召开了部分人大代表、政协委员、公职律师、行业代表、相关市直部门座谈会，先后征集到意见建议500余条，采纳300余条。5月29日，市司法局就审查中争议较大的问题请示省司法厅指导。5月底6月初，市司法局、市住建局分别召开党组会，专题研究法规草案。6月21日，市政府第53次常务会议审议并原则通过法规草案。

三、法规草案的主要内容  　　　　　　

法规草案共十七条，内容涵盖立法目的和依据、立法原则、政府及部门职责、信息平台建设、物业服务收费、对业主委员会的监督、物业管理委员会的职权职责、业主委员会及成员禁止性规定、物业服务企业禁止性规定、物业使用安全及物业服务企业报告制度、公示公开内容、经营收益管理、法律责任和施行时间等内容。　　

四、法规草案需要说明的问题　　

1.关于法规名称。法规名称涉及主体方向，立法专班非常重视。2023年12月，市人大法制委（常委会法工委）、环资委会同市司法局、市住建局、市应急局、市市场监管局、市城管执法局等开展集体协商，立法专班拟定了16个选题，并公开征集社会公众意见。2月29日，经请示市人大常委会主任会议成员同意，确定以《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》为法规名称。　　

2.关于物业管理委员会。目前，全市城区住宅小区918个，组建业主委员会的178个，组建率19.39%。针对业主委员会成立率低、业主自治管理难的问题，法规草案借鉴铜仁、怀化等地做法，明确由乡镇街道组建物业管理委员会，以推动选举产生业主委员会，临时组织业主共同决定物业管理事项。鉴于物业管理应充分体现业主自治，行政管理不能包揽或者取而代之，法规草案规定物业管理委员会任期不超过六个月，确有必要可以延期六个月。　　

3.关于政府、部门及乡镇街道、村（居）的职责。法规草案规定由住房和城乡建设部门作为物业服务监督主管部门，行使行政监管职权；发展和改革、工信、公安、司法行政、财政、市场监督管理、应急管理、城市管理、消防救援等部门依照各自职责开展相关工作。同时，进一步压实乡镇街道属地责任，发挥基层组织作用。　　

4.关于物业服务信息化。明确由市住建局依托市政府数据资源共享平台建立信息管理平台，畅通业主诉求处理渠道，提升管理效益，实现物业服务过程可追溯、服务行为可监管、服务质量可评价、居家生活服务“一屏办”。　　

5.关于物业服务收费。通过调研发现，部分小区物业服务企业管理服务水平极其低下，根本不具备履行物业服务合同约定的能力，所提供的服务仅限于卫生保洁，却依然按照合同约定标准进行收费，业主只能以拖欠费用的方式进行抗争，最终造成恶性循环。法规草案按照“质价相符”的原则，明确对实行政府指导价的前期普通住宅物业收费由相关职能部门广泛征求意见后，合法合理制定收费标准，并适时调整。　　

6.关于物业服务企业报告制度。设置物业服务企业报告制度，意在及时处理各种矛盾，化解各种风险，确保业主生命财产安全。一是业主、物业使用人实施违法装修等违法行为时，物业服务企业应当及时劝阻制止，同时向业主委员会和主管部门报告，并协助处理。二是发生安全事故或突发事件等紧急情况时，应当及时处理；不能处理的，应当及时报告。　　

7.关于物业服务信息公开。信息不公开、不对称是造成物业管理纠纷的主要原因，为了保障广大业主的知情权，让业主真正当家做主，除上位法明确应当公开的事项外，法规草案还详细列明了五项物业服务企业、三项业主委员会应当公示公开的信息。另外，为便于信息溯源，还规定应当同时在信息管理平台进行公示。　　

8.关于法律责任。重点针对物业服务企业未履行劝阻制止报告义务、未按规定公开物业服务信息、采取非法方式催缴物业服务费等设置相应的法律责任。明确由城市管理部门对物业服务企业拒绝退出物业服务区域等行为给予行政处罚。　　

法规草案及其说明，请予审议。