《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》公开征求意见
《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》公开征求意见
《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》已经市八届人大常委会第二十一次会议审议。为充分践行全过程人民民主，进一步扩大公众有序参与立法，最大限度聚民智、汇民意，提高立法质量，现将《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》公布，公开向社会征求意见。社会各界人士如有修改意见和建议，请于2024年9月30日前反馈至常德市人大常委会法制工作委员会，我们将对您的意见建议认真整理研究。
单 位：常德市人大常委会法制工作委员会
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附件1：《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》
附件2：关于《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》修改情况的汇报
常德市人大常委会法制工作委员会
2024年8月30日
附件1：
常德市住宅小区物业服务监督若干规定
（草案·二次审议稿）
第一条〔立法目的和依据〕 为了加强对物业服务的监督，提升住宅小区物业服务水平，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国民法典》和《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条〔党建引领〕 住宅小区物业服务监督应当坚持党的领导，推动在住宅小区建立党组织，发挥党建引领作用。
第三条〔职能职责〕 住房和城乡建设部门主管本行政区域内物业服务监督工作。城市管理、应急管理、公安、司法行政、市场监督管理、发展和改革、工业和信息化等部门应当按照各自职责做好相关工作。相关单位应当自本规定正式施行起一年内，研究出台贯彻落实本规定的制度性文件。
市、县市区人民政府应当加强对本行政区域内物业服务监督的组织领导，建立工作协调机制。县市区人民政府应当组织街道办事处、乡镇人民政府以及相关单位，定期召开工作协调会议，统筹推进物业服务监督工作，协调解决重大问题。
街道办事处、乡镇人民政府应当协调好物业管理与社区建设的关系，依法组织、指导、监督业主大会的成立和业主委员会的选举、换届；督促业主大会、业主委员会、物业管理指导委员会依法履行职责；组织调解物业服务纠纷；参与物业承接现场查验、物业服务项目的移交和接管、专项维修资金使用的监督等。
居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作，指导、监督业主大会、业主委员会履行职责。
物业管理行业协会应当加强行业自律，自觉接受有关部门的监督，规范从业行为，提高从业人员整体素质和技能水平，促进物业服务企业依法经营和诚信服务。
第四条〔信息平台建设〕 市住房和城乡建设部门应当建立具备信息公开、投票表决、决策监督、服务评价、信用记录、备案管理和投诉处理等功能的智慧物业管理服务平台，并制定平台相关管理规定。
录入平台的个人、企业信息依法予以保护，不得泄露。
第五条〔物业服务收费〕 除按照国家和省有关规定实行政府指导价的以外，物业服务收费实行市场调节价。
物业服务收费实行政府指导价的，具体范围和收费标准由市发展和改革部门会同住房和城乡建设部门根据本省有关规定，在广泛听取利害关系人意见的基础上确定。具体范围和收费标准应当向社会公布，并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。
物业服务收费实行市场调节价的，物业管理行业协会可以根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务内容、服务标准以及参考价格，报住房和城乡建设部门备案。
第六条〔物业管理指导委员会制度〕 有下列情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三个月内组建物业管理指导委员会：
（一）具备成立业主大会的条件，但确有困难未能成立，持续时间超过一年的；
（二）业主委员会任期届满，未能选举产生下一任业主委员会，持续时间超过六个月的；
（三）存在重大安全隐患，且未选举产生业主委员会或者业主委员会不能正常履职的。
存在前款第一、二项情形，但持续时间尚未超过相应期限的，街道办事处、乡镇人民政府可以决定组建物业管理指导委员会。
物业管理指导委员会由街道办事处（乡镇人民政府）工作人员、居民委员会（村民委员会）工作人员、业主代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理指导委员会成员的二分之一。物业管理指导委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会（村民委员会）的工作人员担任。住宅小区成立党组织的，鼓励党组织成员在物业管理指导委员会中担任职务。
物业管理指导委员会是代行业主委员会职能的临时性机构，负责组织业主共同决定物业管理事项，推动选举产生业主委员会。物业管理指导委员会会议应当有过半数成员且过半数业主成员出席，作出决定应当经过半数成员且过半数业主成员通过。物业管理指导委员会的其他职责和工作要求、禁止性规定等，参照法律、法规关于业主委员会的有关规定执行。业主有权监督物业管理指导委员会的工作。
物业管理指导委员会自业主委员会产生之日起自动解散，任期最长不超过十二个月。任期内未选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内重新组建。
第七条〔业主委员会候选人信息公示规定〕 业主委员会委员候选人的选举材料应当载明下列情况，并向业主公示：
（一）是否受到过刑事处罚；
（二）是否有不良信用记录；
（三）是否存在违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情形；
（四）本人、配偶及其直系亲属是否与物业服务人存在直接利益关系；
（五）是否按时足额支付物业服务费，是否存在欠缴专项维修资金以及其他需要业主共同分担费用的情况。
未在候选人资料中如实列出上述信息的，对该候选人的选举无效，应当重新选举。业主委员会成员当选后，新出现上述情形的，业主委员会应当向业主公示。街道办事处、乡镇人民政府应当引导住宅小区党组织成员、其他有提供公共服务经历的人员主动参与业主委员会成员竞选。
公安、司法行政部门和街道办事处、乡镇人民政府应当为业主大会筹备组、业主委员会查明候选人相关情况提供便利。
第八条〔物业服务企业禁止性规定〕 物业服务企业不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同约定降低物业服务标准；
（二）擅自提高物业服务收费标准、增加收费内容；
（三）擅自处分业主共有财产，擅自利用或者允许他人利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动；
（四）物业服务合同终止后，拒绝办理移交手续、退出物业服务区域；
（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（六）采取停止供水、供电、供气、供热以及停运电梯、限制业主进出小区等方式催缴物业服务费；
（七）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
第九条〔业主委员会、物业管理指导委员会及成员禁止性规定〕 业主委员会、物业管理指导委员会及其成员不得有下列行为：
（一）挪用、侵占业主共有财产；
（二）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金以及业主共同支付的其他费用；
（三）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人提供的利益、报酬；
（四）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（五）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；
（六）擅自决定物业共用部位、共用设施设备的经营收益处分，物业服务企业选聘、续聘、解聘以及物业收费标准等依法应当由全体业主决定的重大事项；
（七）拒不执行业主共同决定的事项；
（八）违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
业主委员会及其成员有上述情形的，街道办事处、乡镇人民政府可以建议业主大会罢免该业主委员会成员或者重新选举业主委员会。物业管理指导委员会及其成员有上述情形的，街道办事处、乡镇人民政府应当重新组建或者及时更换相关成员。
第十条〔物业服务企业工作评估和业主委员会工作评议〕 实行物业服务企业工作评估制度。住房和城乡建设部门应当按照质价相符的原则，组织业主对前期物业服务企业物业服务合同执行情况进行年度评估。前期物业服务企业提供的服务达不到承诺的相应等级服务标准的，下一年度收费标准应当在基准价的基础上适当下调。业主大会选聘物业服务企业的，鼓励业主大会在与物业服务企业的合同中参照上述规定作出约定。
实行业主委员会工作报告和履职评议制度。业主委员会及其成员应当每年向业主大会报告工作情况，接受业主大会评议。工作报告和评议结果应当同时向街道办事处、乡镇人民政府报送。评议不合格的，街道办事处、乡镇人民政府可以建议业主大会罢免该业主委员会成员或者重新选举业主委员会。
第十一条〔信息公开〕 除法律、其他法规已经规定应当公示公开的信息外，物业服务企业还应当公开下列信息：
（一）物业服务项目保洁、维修、秩序维护等服务人员，自动消防系统操作人员的配置情况以及基本信息；
（二）前期物业服务合同；
（三）物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等；
（四）前期物业服务期间，利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益及其分配与使用情况；
（五）建筑消防设施的防火巡查、检查记录以及建筑消防设施综合检验、评定情况。
除法律、其他法规已经规定应当公示公开的信息外，业主委员会还应当公开下列信息：
（一）业主委员会成员基本信息；
（二）业主委员会及其成员履职承诺、年度工作报告和评估结果；
（三）业主委员会备案信息；
（四）利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益及其分配与使用情况。
依法应当公示公开的事项，物业服务企业、业主委员会、物业管理指导委员会应当在物业服务区域内显著位置和智慧物业管理服务平台同时公示公开，并及时更新。
第十二条〔公共收益管理〕 利用共用部位、共用设施设备进行经营所得收益属于全体业主共有，任何单位和个人不得侵占、挪用。
业主委员会应当将前款规定的经营所得收益单独列账，存入银行专用账户。前期物业管理期间未成立业主委员会的，相关收益可以由前期物业服务企业代为收取并存入银行专用账户。
街道办事处、乡镇人民政府应当引导业主大会根据实际情况就相关收益的使用和分配依法作出约定。鼓励引入第三方专业机构对相关收益的收入、管理、使用等情况进行公证、审计。
第十三条〔政务责任〕 违反本条例规定，有下列情形之一的，市、县市区监察委员会或者其他有权机关应当对负有责任的领导人员和直接责任人员中的公职人员依法给予政务处分。构成犯罪的，司法部门应当依法追究其刑事责任：
（一）未在规定时限内组织成立物业管理指导委员会，造成严重后果的；
（二）利用担任物业管理指导委员会成员的便利获取不正当利益的；
（三）发现住宅小区内的违法行为，或者接到违法行为报告、投诉，未依法作出处理的；
（四）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第十四条〔物业服务企业的法律责任〕 物业服务企业违反本规定，有下列情形之一的，由住房和城乡建设部门责令其限期改正；逾期不改正的，由城市管理部门对物业服务企业予以通报，并处罚款：
（一）物业服务合同终止后，拒绝办理移交手续、退出物业服务区域的；
（二）采取停止供水、供电、供气、供热以及停运电梯、限制业主进出小区等方式催缴物业服务费的；
（三）未对规定内容进行公示公开，或者未在智慧物业管理服务平台同时公示公开的。
违反前款第一项规定的，处一万元以上十万元以下罚款；违反前款第二项、第三项规定的，处二千元以上二万元以下罚款。
第十五条〔施行时间〕 本规定自 年 月 日起施行。
附件2：
关于《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》修改情况的汇报
——2024年8月29日在常德市第八届人民代表大会
常务委员会第二十一次会议上
市人大常委会委员、法制委主任委员、常委会法工委主任 方建春
蒋锋书记、各位副主任、秘书长、各位委员：
6月27日至28日，市八届人大常委会第二十次会议初次审议了市人民政府提请审议的《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案）》。市人大常委会组成人员普遍认为，从常德物业服务现状来看，开展物业服务监督立法，具有很强的必要性。《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案）》（以下简称一次审议稿）选题精准，结构简明，针对性强，但也同时存在监督力度相对不足等问题，建议在广泛征求意见的基础上进行调整。常委会组成人员同时对法规草案的修改提出了新的意见和建议。
一次审议以后，市人大法制委（常委会法工委）主要做了如下工作：
一是广泛征求各方意见。初次审议后，市人大常委会法工委依法将法规草案、说明等向社会公布，征求公众意见。
二是进一步深入开展调研和论证。7月15日至20日，市人大常委会副主任廖可元带领立法专班到山东青岛、淄博，河南洛阳等地学习考察。7月26日，召开立法论证会，召集法律、物业服务、行政执法等各领域专家，针对如何发挥基层党组织的引领作用等9个重点论证事项进行了专题论证。8月2日，发出委托调研函，委托各县市区人大常委会在本行政区域内开展针对性调研。8月16日，市人大常委会党组副书记、副主任李育智带领立法专班到鼎城区现场调研并征求意见。
三是立法专班集中审查修改。7月31日，市人大常委会法工委组织召开立法专班会议。会议专门邀请市委组织部、市委社工部到场指导，会上根据常委会审议意见、论证意见、公开征求意见和调研了解到的情况等各方面意见建议对法规草案进行了修改，形成了《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·一审修改稿）》（以下简称一审修改稿）。
四是报请省人大常委会法工委给予立法指导。8月2日，将一审修改稿、报请指导的说明及其他参阅资料报送省人大常委会法工委，请求给予立法指导。
五是依法开展统一审议。8月20日，根据各方反馈的情况，市八届人大法制委第十一次全体会议依法对法规草案进行了统一审议，形成了《常德市住宅小区物业服务监督若干规定（草案·二次审议稿）》（以下简称二次审议稿）和修改情况的汇报。
根据会议安排，现将主要修改情况报告如下：
一、关于体例结构和立法目的、依据。有的常委会组成人员提出，草案中“监督”指向的对象不清晰，建议围绕“谁监督、监督谁、监督什么、怎样监督”对全文进行梳理。有的常委会组成人员提出，草案篇幅还有压缩空间，建议进一步精简。法制委经研究，采纳了上述建议，对全文体例结构进行了重新调整，在确保突出“监督”这一主题的基础上，适当压减了条款数量。法制委同时认为，“小快灵”体例一般不设立法目的、依据条款，但根据常委会组成人员关于明确“监督什么”的审议意见，保留了这一条款，并新增了“加强对物业服务的监督”。
二、关于党建引领。有的常委会组成人员提出，党的领导是物业服务监督中的核心力量，应当突出重点。立法论证会上，有论证专家提出，应当采取实际措施加强党建引领，推动小区党组织成员与业主委员会、物业管理委员会的交叉任职。法制委经研究，采纳了上述建议。鉴于“小快灵”体例一般不专设“原则”条款，故删除了一次审议稿第二条“立法原则”条款，专设一条“党建引领”，作为二次审议稿第二条，明确“住宅小区物业服务监督应当坚持党的领导，推动在住宅小区建立党组织，发挥党建引领作用”。为确保党建引领落到实处，同时在二次审议稿第六条第三款增加了关于“住宅小区成立党组织的，鼓励党组织成员在物业管理指导委员会中担任职务”的规定；在第七条第二款增加了“街道办事处、乡镇人民政府应当引导住宅小区党组织成员、其他有提供公共服务经历的人员主动参与业主委员会成员竞选”的规定。
三、关于职能职责。有的常委会组成人员提出，一次审议稿第三条第三款四项规定，街道办事处、乡镇人民政府负责“指导、监督物业服务企业依法履行义务”，这一规定增加了基层负担，同时街道办事处、乡镇人民政府也缺乏相应行政手段，建议删除。有的常委会组成人员提出，应当增加“建立物业管理综合协调工作机制”的相关内容。法制委经研究，采纳了上述建议，借鉴北京和山东青岛、淄博等地立法经验，删除了相关内容，同时新增了“工作协调机制”，作为二次审议稿第三条第二款。
四、关于物业管理指导委员会制度。有的常委会组成人员提出，一次审议稿第七条中“物业管理委员会”行政色彩较浓，应当突出其指导性和临时性的特点，改为“物业管理指导委员会”。有的常委会组成人员提出，从我市物业服务现状来看，“物业管理委员会”很有必要，建议将“可以”组建物业管理委员会，改为“应当”组建。法制委经研究，采纳了上述建议，为确保修改后不至于过度增加街道、乡镇负担，增加了时间门槛，明确在“具备成立业主大会的条件，但确有困难未能成立，持续时间超过一年的”，或者“业主委员会任期届满，未能选举产生下一任业主委员会，持续时间超过六个月的”，街道、乡镇才“应当”在三个月内组建物业管理指导委员会。同时也规定，未达到时间门槛的，街道、乡镇可以自行决定是否组建，赋予了街道、乡镇一定自由度。
此外，有的常委会组成人员提出，一次审议稿规定，“物业管理委员会任期一般不超过六个月，确有需要可以延期六个月”，一方面六个月时间过短，往往没有熟悉工作就已结束任期，十二个月后怎么办，也没有后文；另一方面，由谁决定延期，也不明确。鉴于此，二次审议稿对物业管理指导委员会任期重新进行了规定，明确“任期最长不超过十二个月。任期内未选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内重新组建”。
五、关于业主委员会候选人信息公示。有的常委会组成人员提出，实践中，由于法律法规对业主委员会委员的选举缺乏有效约束，导致一些受过刑事处罚、甚至涉黑涉恶的人员进入了业主委员会队伍，进而侵害业主利益，建议严格业主委员会选举条件和选举流程，禁止不适宜担任相关职务的人员参加竞选。法制委研究认为，一方面，业主委员会选举属于业主自治的重要内容，其竞选条件和是否当选，应当由业主自行决定，地方立法应当充分尊重业主的自治权，不宜过多干预；另一方面，业主在选举时应当享有充分的知情权，对被选举人情况应当有全面和充分的了解。为充分保障业主的知情权，二次审议稿参照选举法，在《湖南省物业管理条例》第十八条第三款等的基础上作了进一步细化，明确业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录等五项情况，并向业主公示。同时，“未在候选人资料中如实列出上述信息的，对该候选人的选举无效，应当重新选举”。需要说明的是，该规定并不阻碍有相关情形的候选人当选。候选人即使存在相关情形，只要依法进行了公示，并经业主依法投票通过，仍可当选，既充分保障了业主的知情权，又充分尊重了业主的自治权。
六、关于物业服务企业工作评估和业主委员会工作评议。有的常委会组成人员提出，一次审议稿第六条规定，“业主委员会及其成员每年应当向业主大会报告工作情况，接受业主大会评议”，怎么评议，评议结果怎么运用，应当进一步明确。有的常委会组成人员提出，评议是促进工作的重要手段，不但要对业主委员会及其成员工作进行评议，更重要的是对物业服务企业工作进行评估。法制委经研究，采纳了上述建议。二次审议稿第十条第一款规定，“住房和城乡建设部门应当按照质价相符的原则，组织业主对前期物业服务企业物业服务合同执行情况进行年度评估。前期物业服务企业提供的服务达不到承诺的相应等级服务标准的，下一年度收费标准应当在基准价的基础上适当下调。业主大会选聘物业服务企业的，鼓励业主大会在与物业服务企业的合同中参照上述规定作出约定”；第二款规定“业主委员会及其成员应当每年向业主大会报告工作情况，接受业主大会评议。工作报告和评议结果应当同时向街道办事处、乡镇人民政府报送。评议不合格的，街道办事处、乡镇人民政府可以建议业主大会罢免该业主委员会成员或者重新选举业主委员会”。
七、关于政务责任。有的常委会组成人员提出，街道办事处、乡镇人民政府拒不成立物业管理指导委员会的，应当如何处理；公职人员担任物业管理指导委员会成员，借机侵害业主利益的，又应当如何处理，需要进一步明确。有的常委会组成人员提出，有的行政执法单位或者执法人员，以“执法不进小区”为由，发现住宅小区内的违法行为不作出处理的怎么办，草案中也应有所体现。法制委经研究，采纳了上述建议。二次审议稿新增一条作为第十三条，明确了上述情形的政务责任。
八、关于行政处罚。有的常委会组成人员提出，一次审议稿法律责任过轻，特别是对物业服务企业的处罚额度过低，难以达到实际效果。法制委经研究，采纳了上述建议。二次审议稿第十四条相应提高了处罚额度。
此外，有的常委会组成人员提出，一次审议稿仅规定了对业主委员会及其成员的监督，没有规定其权利，权利义务明显不对等，削弱了业主参与业主委员会工作的积极性。有的常委会组成人员提出，应当对业主、业主委员会及其成员、物业服务人的权利、义务作出条理清晰、系统完备的规定。法制委研究认为，国务院《物业管理条例》、省人大常委会《湖南省物业管理条例》等上位法对业主、业主委员会及其成员、物业服务人（企业）的权利、义务等已经作了明确规定，本法不宜重复。本法是在上位法已有框架下，针对物业服务监督领域存在的问题和不足所作的补充性的“小快灵”立法，核心是突出物业服务监督工作这一重点。鉴于此，二次审议稿未对相关规定进行调整。
有的常委会组成人员提出，缴纳物业费是业主的重要义务，物业费的收取问题是住宅小区能否享有优质物业服务的关键，应当采取有效措施制止个别业主无理由拖欠和拒不缴纳物业费的行为。针对物业费的收取问题，立法专班到各地进行了深入调研，并进行了专题论证。结合调研、论证情况和各方意见，法制委认为，物业费纠纷属于典型的民事合同纠纷，应当依法通过调解、诉讼等法律途径解决。通过地方立法的方式直接干预民事合同纠纷的处理，存在较大的法律风险和舆论风险。鉴于此，二次审议稿未作出相应规定。
二次审议稿已按上述意见作了修改，同时根据常委会组成人员意见和其他各方面意见，对条文顺序、字词语句等进行了调整。
以上报告和二次审议稿是否妥当，请予审议。
